李文军笑了笑：“还只是一个设想。”
呵呵，果然被我一下就试出来了。
看来还需要我再在后面推一把。
你才能明白把低空开放有多重要。
他转移了话题：“之前囤的地开始做了吧。”
杨守拙：“是，地价大涨，已经开始开始动工做中高层住宅项目。”
李文军说：“慢慢做，分期做，只要在二十年内全部卖完就行。”
杨守拙：“二十年？这里虽然不小，可是周期拉那么厂没必要吧。”
李文军说：“五年一期，分四期，那不就二十年了吗？后面这种位置的地不好拿了。慢慢做，不要投入太多，不要上杠杆，不要抵押，更不要搞连环贷。还是那句话，不要太冒进。一期卖掉至少百分之八十再来规划二期。务必保证交楼。”
杨守拙抿嘴。
当时李文军说要在附近建医院，小学，幼儿园，大超市，菜市场，商业中心。
杨守拙和唐兆年觉得有点多此一举了。
就连港成的楼盘都不配学校医院，最多有个小超市，居民都是按照自己的经济条件去给孩子找学校。
李文军也不解释。
现在大家到现场一看，才明白李文军要这么做的原因。
因为这个项目虽然离运动会主会馆只有几公里，可是其他三个方向被三个大学校园。
三个方向延伸几公里都是校园和树林子。
说得好听是安静，说得不好听就是偏僻，还是鸟不下蛋的那种偏僻。
要是不配套这些公共机构，简直就跟住在深山山里一样，谁会来买。
上次来看的时候还是一片水田。
现在主体已经基本修好，在搞绿化和相关配套了。
小区整体做得还不错。
李文军：“你打算定价多少？”
杨守拙说：“打算卖5000元一平。”
李文军之前说不能低于五千一平。
其实杨守拙想说，这个高层住宅预售完全没有之前cbd的别墅火爆，来看房的都很少。
这个定位有点高。
可是也不好定太低，显得好像他不重视李文军的意见一样。
李文军说：“嗯。你要不放心，可以定价六千，然后给大学老师最优惠的价格。比如打个九折。宣传上也着重说跟三个大学为邻，书香门第，离高等学府最近的地方。还要强调三年内有新地铁线路开通。”
杨守拙这么聪明立刻就明白了李文军这么做的妙处。
大学教师很多手头都很宽裕，需要花钱的地方却不多，学校自建的住宅大多户型很小，而且产权还不是自己的。
这个商品房项目对其他人可能觉得很偏僻，对三个大学的老师来说却在合适不过了。
唐兆年指着李文军坏笑：“仆街，还的是你。”
李文军笑了一声，又说：“慢慢卖，从户型最差的卖起。人气起来了，把户型好的放出来，涨价卖。超市和医院，商业中心的话我们可以合作来开。这个才是细水长流。反正我们要人有人，要关系有关系，要供货商有供货商。我打算在这个超市旁边搞个高档购物中心，专卖奢侈品。把商业中心往我们这里移。人气一旺，房子自然就好卖了。”
以前的老商业中心附近旧房子多，街道狭窄，能承受的人流量有限，所以发展的上限也很明显。
杨守拙现在放心了。
大家看完，找了个茶楼坐下，喝茶。
杨守拙掏出地图说：“来，神棍，帮忙再圈几个地方。现在市中心的地已经拿不到了。”
李文军笑：“既然强迫商业中心往东移，那我们肯定继续往东圈地了。不然岂不是白白便宜了别人。”
杨守拙说：“这是五到十年的。十到二十年远期规划呢。”
李文军：“往南吧，那边的地现在便宜。而且这个区的经济不行，区政府配合度高。”
杨守拙：“你怕是不太清楚穗城人的习惯。穗城一直有个说法‘宁要江北一片瓦，不要江南一间屋。’他们不喜欢过江，觉得那边是农村。”
李文军：“是的，那是因为没有桥，不方便。”
杨守拙：“修桥也没有用，这是根深蒂固的观念。”
李文军：“本地人在乎，可是外地人不在乎。你可以去查一下穗城今年的外来人口数量。我记得是四百多万。这四百多万，绝大部分都是大学生，高级知识分子。他们跟之前来这边当建筑工人和进厂的那些人不同。他们是要定居下来的。这些人肯定要买房子。可是市中心的房子太贵，他们买不起，所以南边的房子是给他们准备的。”
李文军用笔圈了一个地方，在从那个圈花了几条线到市中心，说：“在那边再建个商业中心，学校超市医院的规划一样要跟上。再多修几个桥过去。桥通了以后到cbd也就二十分钟。因为拿地便宜，所以房价也可以卖低一点。大小户型，别墅，洋楼，高层都做上。满足不同人群的要求。你要先圈地，再提桥和环城高速的规划，不然很多人都会看明白来跟你抢地了。还有以后穗城的高新技术产业都要往这边布局。”
唐兆年摇头叹息：“真是把一切都安排得明明白白的。”
杨守拙替李文军把下一句话也说了：“医院，商业中心，我们可以自己来做。高新技术产业园区，我们也可以自己做。”
季青韬咂嘴感叹：“我的个乖乖。把人从工作到生孩子到上学养老都给安排了，简直是从出生收割到进墓地。”
李文军咧嘴：“三哥，换个角度想。我帮他们把一辈子都规划好了，他们只要享受，多好啊。不然他们要去跟穗城本地人抢资源，大家都辛苦。”
杨守拙准备把图纸收起来。
李文军按住他的手，一本正经地说：“阿拙，记得我跟你说什么吗？”
杨守拙：“记得。你说房价不会一直涨下去。不要用杠杆，一个项目投资收回来有盈利再做下一个。”
李文军点头松了他：“好，你记得就好，不要太冒进。而且最多再搞二十年，你就要收手，不再碰房地产这一行。我不是在开玩笑。这句话，我还会反复跟你，跟瞿总说，确保你们听进去并照做。”
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